Аукционное и сорванное сделки на улицах Лан Квай Фонг и Норт-Пойнт
Аукционное и сорванное сделки на улицах Лан Квай Фонг и Норт-Пойнт демонстрируют влияние слабых потребительских расходов на рынок розничной недвижимости Гонконга, который, по мнению аналитиков, будет оставаться под давлением до конца года. В центральной части Лан Квай Фонг недавно состоялась продажа объекта, ранее известного как бар Insomnia, закрывшегося в текущем году. По информации с рынка, помещение площадью нижнего уровня в здании Ho Lee Commercial Building на D’Aguilar Street (дома № 38, 42 и 44), обозначенное как Shop A, было приобретено за HK$58,68 млн, что соответствует примерно HK$18 178 за квадратный фут. Это почти на 60% ниже цены, по которой тот же объект оказался в составе корпоративной сделки в пик рынка розничной недвижимости: изначальная покупка владельцем в 2015 году составляла HK$168 млн. Ранее в начале года собственник выставлял помещение с запрашиваемой ценой до HK$250 млн. В результате на бумаге образовался убыток более HK$109 млн.
Закрытие Insomnia происходило на фоне спада в сегменте ночных заведений: местные потребители всё чаще выбирали поездки и развлечения за пределами Гонконга, в том числе в соседний Шэньчжэнь. После сворачивания бизнеса объект перешёл в руки приёмных управляющих и неоднократно выставлялся на торги. Аналитики отмечают, что несмотря на падение цен Лан Квай Фонг сохраняет высокую локационную привлекательность как культурно-развлекательная точка притяжения, ставшая моделью для городов материкового Китая. По словам Стэнли Пуна, управляющего директора Centaline Commercial, даже в условиях спада объект способен приносить стабильный арендный доход: «даже сейчас месячная аренда чуть более HK$200 000 выглядит конкурентоспособной». Исходя из цены последней сделки, ожидаемая доходность превышает 4%, что позволяет рассматривать приобретение как выгодное при «дне» цен.
В то же время на другом конце острова — в районе Норт-Пойнт — крупная уличная торговая сделка неожиданно сорвалась. По сведениям земельного реестра, сделка по Shop B на первом этаже здания Chu Kee Building на King’s Road (433–437) ранее была зарегистрирована по цене HK$48,8 млн, однако на этой неделе запись о продаже была отменена. Площадь объекта составляет около 2 000 кв. футов. Владельцем указан Tin Yick Hong Realty, давний местный инвестор в коммерческую недвижимость, который приобрёл это помещение за HK$75 млн в 2013 году. По словам Эдвина Ли, основателя и генерального директора Bridgeway Prime Shop Fund Management, на момент отмены сделки помещение сдаётся корейскому ресторану Seoul Noodle Shop по месячной арендной плате в размере HK$150 000.
Аналитики связывают сложности на рынке розничной недвижимости с крайне осторожной позицией банков в отношении коммерческих ипотек. Ли подчеркнул, что многие объекты оказываются в числе залоговых продаж, но крупнейшая проблема — нерешительность банков по вопросам кредитования коммерческой недвижимости. При крупных сделках свыше HK$50 млн — а иногда и при суммах порядка HK$100 млн — покупателям часто требуют расчёт наличными. Поскольку немногим покупателям по карману такие условия, продавцы вынуждены согласовываться на существенные скидки.
В совокупности слабый потребительский спрос, уход иностранных и местных посетителей в другие локации для досуга и сдержанная кредитная политика финансовых учреждений создают давление на сектор торговых помещений Гонконга. По мнению экспертов, дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от того, готовы ли банки смягчить условия кредитования и возобновить активное финансирование коммерческих сделок.